家を建てるとなるとほとんどの人が住宅ローンを借りると思います。
今回は住宅ローンのリスクと私たちが選んだプランについて記事にしていきます。
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お金を借りる
マンションでも一戸建てでも住宅を買うとなると数千万円単位のお金が必要です。
キャッシュでその金額を用意できる方は少ないと思いますので、普通は住宅ローンを借りることになると思います。
民間金融機関(銀行など)で借りる住宅ローンと住宅金融支援機構を利用したフラット35の2つがあります。
フラット35と銀行住宅ローンの違い
ネットや書籍をみると、さらっとフラット35と書かれていますが、結局何なのかわかりにくいです。
仕組み的な違いは、資金がどこから出るかの違いになっているようで、フラット35も申し込みは銀行に対して行う形になるようです。
フラット35の特徴
1つ目に、フラット35は住宅自体が技術基準に適合した建物でなければ利用することができません。
技術基準は、耐震性、バリアフリー性などが条件になるようです。さらに省エネ性能が高ければフラット35Ｓという金利面で利点のあるプランが選択できます。
2つ目に、金利が固定です。なおかつ銀行で借りることが出来る金利よりも安いようです。
3つ目に、団体信用生命保険への加入が任意です。
団体信用生命保険に加入しない場合は、借主が自身に何かがあった時に残された家族のための保証を考える必要があります。
2つ目の項目に書いた通り、金利が安いのはこれが理由です。一般的に銀行の住宅ローンでは金利の中に団体信用生命保険が含まれています。
4つ目に、融資上限額が購入価格の90%までしか借りることができません。
住宅購入費用が3,000万円だとした場合、2,700万円までしか借りれず、300万円は頭金などで用意する必要があります。
金利
銀行で住宅ローンを組む場合、金利の違いで色々なプランがあります。
全期間固定金利
固定金利では、返済開始から終了まで金利が一定のままです。
他のプランに比べると金利は高くなりますが、変動することがないので返済プランが立てやすくなります。
金利は2017年6月現在だと金融機関にもよりますが、1.5%前後でしょうか？
北洋銀行では1.6%で北海道銀行では全期間固定金利は取り扱っていないようです。（Ｗebサイトにて確認。実はあるかもしれません。）
変動金利
変動金利は、固定金利よりも金利が安いですが、半年ごとに金利が見直されます。
金利の動向によって返済額が変わってきます。
金利が上がれば利息が増えるし、金利が下がりば利息は減ります。
ですが、急激な負担増を避けるために5年間は返済額が固定となっています。
その間は金利が上がったとしても月々の負担が増えることなく安心です。
安心なんですが、これがまた曲者で、返済額は変わらなくても金利は変わっています。
つまり金利が上がっても返済額が変わらないと言うことは、返済額の中で金利分の割合が増えるため元本が減りにくくなるということです。
そして5年後に金利増加分として返済額も変わってきますが、この時も負担が増えすぎないように125%までの上昇に抑えられます。
こちらも一見安心するようですが、急激な負担を抑えるためであり、金利の負担ががなくなるわけではありません。
簡単に書きますと、金利が上昇し続けた場合、急激な負担増にはならないように守られますが、借金は減らずに金利だけ払い続ける状態に陥る可能性があるということです。
細かいシミュレーションはしていませんが、あまりに金利が上昇すると利息分が返済額を上回るケースもあるようです。
元本が減らないまま、35年経ったらどうなるでしょうか？
返済期間は決まっているので、元本が減っていない状態でローンの返済期間が終了（35年後）した場合には残債を一括で精算する必要があります。
老後住宅ローン破産と呼ばれているものですね。
2017年6月現在だと金利は1%を切っていて、ネット銀行系だと0.4%台もあるようです。
北海道銀行の場合は1.175％のようです。
段階金利
こちらは、最初の一定期間（3年、5年、10年など）を安い固定金利で借り、期間終了後に変動金利や固定金利に変更するというプランです。
ぱっと見お得に見えますが、特約期間が終了した後の金利次第では固定金利よりも負担が増える可能性があります。
例えば北海道銀行の場合で例を出します。
＜10年固定→固定の場合＞
最初の10年は金利1.6%です。11年目以降は2.225%に上がります。
これだともはや固定金利の利点も特約期間のメリットもありません。
＜10年固定→変動の場合＞
最初の10年は金利1.05%です。11年目以降は2.75%に上がります。(2017年5月時点)
11年目以降は1.5％引き下げのオプションが付いていますので、実質1.25％といったところです。
ですが、特約期間終了後に金利の見直しが入るそうなので、もし基準金利が5%になっていた場合は1.5%引いても3.5%の金利を払うことになります。
実際にそこまで金利が上がる可能性は分かりませんが、そういうリスクがあると言うことです。
私の印象としては
特約期間は通常の変動金利よりも安いですが、特約期間後には変動金利よりも高くなることを考えると、最初の10年で一気に繰上げ返済出来る方でないと選択する利点を感じませんでした。
金利とプランの考え方
専門家でも何でもない私の解釈ですが、色々と調べた感じだと
・固定金利：金利変動の差額は銀行が負担する
・変動金利：金利変動の差額は借主が負担する
という理解で良いのかなと思います。
銀行側からしてみれば、金利変動のリスクを銀行が被るから固定金利は高めに設定し、リスクの少ない変動金利は安くするという感じでしょうか？
マイナス金利
今現在、2016年1月に発表されたマイナス金利政策により、金利はものすごく下がっています。
20〜30年前は5%前後が当たり前だったと言うようなデータもありますし、バブルの頃は8%以上とのデータもあります。
書籍やネットを見ても、低金利の今こそ家を買うべきみたいな見出しもちらほら見ます。
やはり金利は安いんです。
今の金利が底値かは分かりませんが、ここからさらに金利が下がることはないのかなと思ってます。
短絡的かもしれませんが、下がらないのだからこれから先は上がる前提で考えるべきと私は思ってます。
たくみんちの選択
さて、前置きが長くなりましたが、我が家の住宅ローンの選択は「全期間固定」です。
専門家でも何でもない私の予想ですが、これから先、金利は上がると思ってます。根拠はないですが、マイナス金利の反動で一気に上がるのではないかと思ってます。
金利が安定している状態であれば安い変動金利もありかなっと思うのですが、超低金利と言われるぐらい下がっている状況での変動金利は危ない気がしています。
そのため、今今は固定金利で損をするかもしれませんが、将来のリスクを考えると変動は選べないと言う判断です。
というか1.6%でも十分低いはずです。
これは私たちの判断であり、正解ではありません。どちらかというと全期間固定は少数派だと思います。
もしかすると20年ほど今の金利が続く可能性だってありますし、そうなれば額面上は固定金利の方が損はします。
ただ、それにしても金利の変動を気にしなくても良いと言う精神的な安定は得られると思ってます。
最後に
今回の内容は他の誰かを否定したり肯定したりする意図で書いたのではありません。
一番伝えたかったことは、営業さんに今の低金利だけを勧められて判断を誤らないようにしてもらいたいということです。
ハウスメーカーの営業さんや銀行は契約させたもん勝ちです。向こうのセールストークに乗せられて間違った選択をしないでいただけたらと思います。
